INFORMATOR O STAMBENIM ZAJEDNICAMA

1. Šta je stambena zajednica?

Stambena zajednica je organizacija svih vlasnika posebnih delova (stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto ili garažni boks) stambene ili stambeno-poslovne zgrade.

2. Šta je stambena zgrada?

Stambena zgrada je zgrada namenjena za stanovanje i koristi se za tu namenu, a sastoji se od najmanje tri stana.

3. Šta je stambeno-poslovna zgrada?

Stambeno-poslovna zgrada je zgrada u kojoj postoji najmanje tri posebna dela od kojih je bar jedan stan, odnosno bar jedan poslovni prostor.

4. Koji su delovi stambene zgrade?

Stambena zgrada se sastoji od posebnih i zajedničkih delova zgrade. U zgradi mogu postojati i prostorije sa tehničkim uređajima, prostorije u kojima se nalaze transformatorske stanice i skloništa, a takve prostorije nazivamo samostalnim delovima zgrade.

5. Šta je posebni deo zgrade?

Posebni deo zgrade je svaka posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da bude stan, poslovni prostor, garaža ili garažno mesto.

Za potrebe ovog teksta, za sve vlasnike posebnih delova bez obzira na njihovu namenu (stan ili poslovni prostor) koristeće se zajednički naziv stanari.

6. Šta su zajednički delovi zgrade?

Zajednički delovi zgrade su svi oni delovi zgrade koji ne predstavljaju poseban ili samostalan deo zgrade a služe za njihovo korišćenje, a mogu biti: zajednički prostori (stepenište, zajednički hodnik i terasa, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, prostorija za agregat i dr.), zajednički građevinski elementi (temelji, noseći zidovi i stubovi, međuspratne i druge konstrukcije i dr.), kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji (unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, gasovodne i toplovodne instalacije, lift, gromobrani, aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara i dr.).

7. Upravljanje zgradom i pravni status stambene zajednice

Ko upravlja stambenom zgradom? Poslove upravljanja stambenom zgradom vrši stambena zajednica preko skupštine stambene zajednice, dok upravnik ili profesionalni upravnik (ukoliko je stambena zajednica odlučila da poslove upravljanja zgradom poveri profesionalnom upravniku) izvršava odluke stambene zajednice.

Da li se stambene i stambeno-poslovne  zgrade razlikuju u pogledu upravljanja? Ne. U zgradama koje se sastoje od stambenih i poslovnih prostora na jednak način se formira stambena zajednica i organizuju poslovi upravljanja kao kod  stambene zgrade.

Šta ako stambena zgrada ima više ulaza?Ako zgrada ima više ulaza, za svaki ulaz se može formirati zasebna stambena zajednica, a takođe i svi ulazi mogu formirati  jednu stambenu zajednicu.

Šta stambena zajednica mora da ima kao pravno lice? Stambena zajednica kao pravno lice ima:

• poslovno ime* stambene zajednice pod kojim se ona pojavljuje u pravnom prometu (obavezno sadrži označenje: „stambena zajednica” i adresu zgrade za koju je formirana stambena zajednica),
• matični broj,
• PIB (poreski identifikacioni broj) i
• tekući račun u poslovnoj banci (poslovni račun se otvara na osnovu uverenja organa jedinice lokalne samouprave nadležnog za vođenje Registra stambenih zajednica).

* Poslovno ime se može registrovati i na jeziku nacionalne manjine tako što će se pored poslovnog imena na srpskom jeziku upisati i poslovno ime na jeziku nacionalne manjine.

Stambena zajednica može da ima i pečat, koji se izrađuje kod pečatoresca na osnovu uverenja organa jedinice lokalne samouprave za vođenje Registra stambenih zajednica. Na pečatu treba da bude navedeno *STAMBENA ZAJEDNICA* i adresa (ulica, broj i grad/opština),

Ko izdaje matični broj, PIB i tekući račun?Matični broj izdaje Republički zavod za statistiku, PIB izdaje poreska uprava, ali se ovi podaci dobijaju/pribavljaju elektronski u postupku registracije stambene zajednice i registruju se  u  Registru stambenih  zajednica.  Tekući račun  stambena  zajednica može  da  otvori  u  bilo kojoj poslovnoj banci.

Da li stambena  zajednica, koja  je  prethodno bila  registrovana  / evidentirana  u  lokalnoj samoupravi  i  imala matični  broj  i  PIB, može da zadrži postojeće podatke prilikom upisa u Registar? Stambena zajednica prilikom registracije upisa u Registar stambenih zajednica zadržava  postojeći matični broj  i PIB,  kao  i broj  tekućeg računa, osim ukoliko nije došlo do formiranja stambene zajednica  na  način drugačiji od  prehodno  registrovane (za  jedan  ulaz,  za  više ulaza)

8. Organi stambene zajednice i sazivanje skupštine stambene zajednice

Koji su organi stambene zajednice?Sve stambene zajednice kao obavezne organe imaju: skupštinu i upravnika (ili profesionalnog upravnika). Skupštinu stambene zajednice čine svi vlasnici posebnih delova i svaki  vlasnik  posebnog dela  ima  po jedan  glas  prilikom donošenja odluka od strane skupštine. (Detaljnije o odlučivanju videti po tačkom 4). Upravnik se bira iz redova članova skupštine (dakle, upravnik je jedan od vlasnika posebnih delova). Skupština stambene zajednice može, ukoliko želi, da formira i druge organe kao što su: odbori, komisije i druga tela, a odlukom skupštine se određuju njihov sastav, zadaci i način rada.

Kako se saziva sednica skupštine stambene zajednice? Sednica skupštine stambene zajednice se saziva po potrebi, a najmanje dva puta godišnje. Sednicu skupštine saziva i njome predsedava upravnik.

Napomena: Prvu sednicu saziva lice koje je do donošenja Zakona o stanovanju  i održavanju  zgrada  vršilo dužnost  predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, sednicu može da  sazove  bilo koji vlasnik  posebnog  dela zgrade. Na ovoj sednici skupština stambene zajednice na mesto upravnika može ponovo izabrati lice koje prethodno vršilo funkciju predsednika skupštine ili saveta zgrade, ili može izbrati drugo lice iz redova članova skupštine stambene zajednice.

Kada upravnik saziva sednicu skupštine?Upravnik saziva sednicu skupštine kada  postoji potreba da se  donese neka odluka iz  nadležnosti skupštine, po  sopstvenoj inicijativi ili po inicijativi bilo kog vlasnika posebnog dela.Ako upravnik ne zakaže sednicu skupštine na zahtev vlasnika posebnog dela u roku od deset dana od dana podnošenja zahteva, vlasnik posebnog dela može i sam zakazati skupštinu, o čemu obavezno obaveštava upravnika.

Kako se stanari obaveštavaju o održavanju sednice skupštine? Obaveštenje o sazivanju skupštine stambene zajednice upravnik postavlja na vidnom mestu u  prostoru koji je zajednički deo  zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova, kao što je: ulaz, hodnik, lift i sl. Članovi skupštine  se o  održavanju sednice  skupštine mogu obavestiti i elektronski (slanjem obaveštenja na e-adrese ili postavljanjem obaveštenja na internet stranici i/ili stranici društvenih mreža stambene zgrade).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine treba istaći, odnosno  objaviti najmanje tri dana  pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Šta sadrži obaveštenje o sazivanju sednice skupštine? Obaveštenje o  sazivanju  sednice skupštine  obavezno  sadrži dan,  čas  i mesto  održavanja  sednice skupštine  i  predloženi dnevni  red,  kao i obaveštenje o načinu odlučivanja vlasnika posebnih delova (usmeno – na licu mesta, u pisanoj formi ili elektronskim putem).Ukoliko se izjašnjavanje vrši u pisanoj formi, upravnik u obaveštenju naglašava i način dostavljanja glasova u pisanoj formi, a u slučaju izjašnjavanja elektronskim putem, u obaveštenju se navodi elektronska adresa, internet stranica, odnosno stranica društvenih mreža stambene zgrade i dr.

Kada se smatra da je vlasnik posebnog dela nedostupan i šta se dešava u tom slučaju? Smatra se da je vlasnik posebnog dela nedostupan ukoliko  se  tri puta uzastopno  ne  odazove na sednicu skupštine stambene zajednice na koju je pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

U praksi postoji problematika ne odazivanja na sednicu skupštine, odnosno ne učešća u radu skupštine zbog nedostupnosti vlasnika posebnog dela, pa je Zakon u tom pogledu predvideo da će se vlasnik posebnog dela, ukoliko se tri  puta uzastopno ne odazove  na  sazvanu sednicu skupštine, niti obavesti upravnika ili skupštinu o razlozima svog neodazivanja ili se ne izjasni po nekom pitanju na Zakonom moguć način, smatrati da je nedostupan. Skupština može nekog člana da proglasi nedostupnim, kako bi se smanjio kvorum, odnosno potreba većina za odlučivanje, tek na osnovu sprovedenih svih zakonom mogućih modaliteta sazivanja sednice i obaveštavnja vlasnika posebnih delova, ali svakako ne bi trebalo olako da se  shvati ova  mogućnost  tretiranja nekog člana skupštine nedostupnim. U tom smisli svi vlasnici posebnih delova bi trebalo da budu upoznati sa posledicama njegove ili nečije „nedostupnosti“, kako bi se izbegli evenutani kasniji problemi, ukoliko se ispostavi da član ili članovi skupštine koji su proglašeni nedostupnim (i time isključeni iz odlučivanja), nisu na mogući i odgovarajući način obavešteni o sazivanju sednice i njenim dnevnim redom. Za profesionalne upravnike je takođe važno da imaju u vidu da ukoliko se u nekoj stambenoj zajednici pojednini članovi skupštine tretiraju kao nedostupni, to takođe znači da će verovatno imati i problem sa naplatom naknade za upravljanje od tih vlasnika posebnih delova.

Ukoliko je vlasnik posebnog dela nedostupan, njegov glas se ne uračunava u kvorum (u slučaju donošenja odluka gde je za rad sednice potreban kvorum), odnosno u ukupan broj glasova (za odluke koje se donose drugačije propisanom većinom, odnosno većinom od 2/3 ukupnog broja glasova članova skupštine) u postupku odlučivanja.

Šta se dešava kada vlasnika posebnog dela prestane da bude nedostupan? Kada vlasnik posebnog dela postane dostupan i počne da se odaziva na sastanke, lično ili preko  ovlašćenog  zastupnika, kvorum  ili ukupan broj glasova za odlučivanje se povećava za njegov glas i može da nastavi da koristi svoja prava koja mu pripadaju kao vlasniku posebnog dela.

Koji su uslovi za održavanje sednice skupštine stambene zajednice? Skupština stambene zajednice se može održati ukoliko postoji potrebna većina za donošenje odluka – kvorum (najmanji broj članova potrebnih za pravosnažno donošenje odluka) a što predstavlja običnu većinu od ukupnog broja  glasova članova  skupštine  (51%). Potrebna većina za donošenje odluka može biti obezbeđena kroz prisustvo na sednici ili davanjem pisanih izjašnjenja po pitanjima iz dnevnog reda sednice skupštine.

* Pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova se može takođe odrediti i veći broj glasova potrebnih za kvorum za održavanje i rad skupštine.

Šta ako se sednica skupštine stambene zajednice nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine? Ako se sednica skupštine nije mogla održati zbog nedostatka potrebne većine za donošenje odluka, odnosno zbog nedostatka kvoruma, može se ponovo sazvati najranije tri, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana,  sa  istim predloženim  dnevnim redom. Ova sednica zove se ponovljena sednica i kvorum (potreba većina za donošenje odluka na ponovljenoj sednici) u tom slučaju čini 1/3 ukupnog broja glasova članova.

Rad skupštine stambene zajednice i odlučivanje

Na koji način skupština stambene zajednice donosi odluke?Skupština stambene zajednice donosi odluke na sednicama skupštine. Vlasnici posebnih delova mogu donositi odluke i davanjem pisanih izjava van sednice. Ukoliko vlasnik posebnog dela glasa pisanim Ili elektronskim putem, u tom slučaju se, za potrebe izračunavanja kvoruma, smatra da je taj član stambene zajednice prisustvovao sednici skupštine.

Koliko glasova u skupštini ima vlasnik posebnog dela? Svaki vlasnik posebnog dela ima onoliko glasova u skupštini stambene zajednice koliko ima posebnih delova u svom vlasništvu. Napomena: Izuzetno od prethodno navedenog pravila poseban deo koji predstavlja garažu, garažno mesto ili garažni boks  ne daje poseban glas u skupštini njegovom vlasniku. Međutim, u slučaju da jedno lice u zgradi poseduje jedino garažu, garažno mesto ili garažni boks kao posebni deo, to lice ima pravo glasa u skupštini stambene zajednice ali samo u odnosu na  odluke koje se tiču dela zgrade  u  kom se nalaze ovi posebni delovi.

Kako skupština stambene zajednice odlučuje po određenim pitanjima?U zavisnosti od pitanja o kojima se odlučuje na sednici skupštine odluke se mogu donositi:

• jednoglasno,
• dvotrećinskom većinom (većina koju čine 2/3 ukupnog broja glasova)
• običnom većinom (većina glasova prisutnih članova).

Jednoglasna odluka potrebna je jedino za usvajanje pravila vlasnika.

Dvotrećinska većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na:

• raspolaganje zajedničkim delovima zgrade (otuđivanje, pripajanje, izdavanje u zakup i sl), kao i za potrebe nadziđivanja,
• poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku,
• kreditnom zaduživanju stambene zajednice,
• promenu kriterijuma prema kojima vlasnici posebnih delova zgrade učestvuju u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravlјanja zgradom (vlasnici posebnih delova mogu da odluče da i za tekuće održavanje primene kriterijume za investiciono održavanje – srazmerno učešću površine svojih posebnih delova u odnosu na zbir površina svih posebnih delova, kao i da za investiciono održavanje primene kriterijume za tekuće održavanje – srazmerno broju svojih posebnih delova u odnosuna ukupan  broj svih posebnih delova).

Prosta većina je potrebna za donošenje odluka koje se odnose na: tekuće održavanje, izbor ili razrešenje upravnika,

kao i za donošenje svih drugih odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice za koje nije predviđena drugačija većina.

* Ukoliko su vlasnici posebnih delova doneli pravila vlasnika, većina glasova potrebna za donošenje navedenih odluka može se aktom o pravilima vlasnika i na drugačiji način utvrditi od onoga koje je zakonom propisan.

9. Nadležnosti skupštine stambene zajednice

O čemu sve skupština stambene zajednice može da odlučuje i na koji način?Skupština stambene zajednice dvotrećinskom većinom:

• donosi odluku o poveravanju poslova upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika, donosi odluku o uzimanju kredita,
• bira i razrešava upravnika,
• donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade
• donosi odluku o korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova.

–           Skupština         stambene        zajednice         prostom većinom:

• određuje visinu mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova,
• donosi Program održavanja zajedničkih delova zgrade,
• donosi odluku o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade, donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade,
• donosi odluku o održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade,
• donosi odluku o zičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
• donosi odluku o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, donosi odluku o unapređenju zajedničkih delova zgrade,
• donosi odluku o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja,
• donosi odluku o postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari,
• usvaja izveštaj o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti,
• donosi odluku o visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
• Pored navedenih odluka skupština stambene zajednice može da odlučuje i o drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

NAPOMENA: Za donošenje operativnih odluka koje se tiču tekućeg održavanja zgarde i bezbednosti zgrade (kao što su pitanja mesečnog iznosa za tekuće održavanje, donošenje programa održavanja, oraganizovanje radova na održavanju zgrade i zemljišta za  redovnu upotrebu zgrade, zičko-tehničkom obezbeđenju zgrade, usvajanje izveštaja  o radu upravnika/profesionalnog  upravnika)  Zakon propisuje običnu većinu glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa, a za donošenje odluka koje se tiču  pitanja  nansijske obaveznosti svih vlasnika posebnih delova i zajedničke imovine (raspolaganje zajedničkim delovima zgrade, poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku, kreditno zaduživanje stambene zajednice i odlučivanje o posebnim/internim pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova) Zakon propisuje veću većinu, odnosno 2/3 od ukupnog broja članova skupštine ili jednoglasnu saglasnost svih vlasnika posebnih delova.

Da li stambena zajednica može zaključiti ugovor o osiguranju? Da. Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja ili nepravilnog održavanja zgrade. Ovaj ugovor se zaključuje na način i pod uslovima utvrđenim zakonom kojim se uređuje delatnost osiguranja i zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi.

10. Izbor upravnika stambene zajednice

Ko može biti upravnik stambene zajednice? Svaka stambena zajednica ima upravnika. Upravnik stambene zajednice može biti svaki vlasnik posebnog dela. Ukoliko je vlasnik posebnog dela ovlastio člana porodičnog domaćinstva ili zakupca da vrši njegova prava  kao člana  skupštine,  u  tom  slučaju i ta lica  mogu biti izabrana za upravnika.

Kako se bira upravnik stambene zajednice? Upravnika stambene zajednice bira skupština stambene zajednice, iz redova članova skupštine stambene zajednice, većinom glasova prisutnih članova skupštine. Skupština stambene zajednice donosi pisanu odluku o izboru upravnika.

Da li predsednik Skupštine zgrade, nakon stupanja na snagu novog  zakona,  automatski postaje  upravnik  stambene zajednice bez izjašnjavanja vlasnika stanova zgrade? Ne, predsednik Skupštine zgrade ne postaje automatski upravnik stambene zajednice, stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo  koji vlasnik posebnog dela zgrade.

Kada počinje/prestaje i koliko traje mandat upravnika? Mandat upravnika (period na koji se bira) počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru odnosno razrešenju, ako tom odlukom nije drugačije određeno.Mandat upravnika traje četiri godine. Odlukom o izboru upravnika može biti određeno i kraće vreme mandata. Po  isteku vremena na koje je izabran, upravnik može biti ponovo biran.

Kako prestaje mandat upravnika? Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem. Upravnik se razrešava na način predviđen za izbor upravnika, odnosno većinom glasova članova skupštine stambene zajednice. Po isteku mandata upravnika, ako nije izabran novi upravnik, on je dužan da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata.

Ako skupština stambene zajednice ne izabere  novog  upravnika u  roku  od 30  dana  od dana  kada  je stambena  zajednica  iz bilo  kog razloga ostala bez upravnika, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da  zahteva pokretanje  postupka  pred nadležnim  organom  jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika. (Videti u nastavku pod PRINUDNA UPRAVA)

Da li upravnik stambene zajednice ima pravo na novčanu naknadu? Zakon ne predviđa obavezu plaćanja upravnika, ali je i ne zabranjuje. Svakako, ako je volja stanara da nagrade svog komšiju jer radi za dobrobit svih, trebalo bi da zaključe ugovor o delu ili neki drugi ugovor koji bi pružio osnov da se na zakonit način izvrši plaćanje upravnika. U slučaju da skupština stambene zajednice odluči da će upravnik za svoj rad primati  novčanu naknadu,  treba da odredi  i visinu naknade koju će vlasnici posebnih delova izdvajati u tu svrhu.

11. Nadležnosti upravnika stambene zajednice

Koje poslove obavlja upravnik stambene zajednice?Upravnik stambene zajednice ima iste nadležnosti koje je imao i predsednik skupštine/saveta stambene zgrade po prethodno važećim propisima.

Naime, upravnik je dužan da obavlja sledeće poslove:

• zastupa i predstavlja stambenu zajednicu,
• podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
• podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika,
• ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi,
• vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje,
• uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicimasamostalnih  delova  i licima  kojima  su zajednički  ili  posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za  zička lica ime, prezime i JMBG, a  za  pravna lica poslovno  ime, adresa sedišta i matični broj),
• izvršava odluke stambene zajednice,
• na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa,
• predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji,
• organizuje radove hitnih intervencija,
• organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom državanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode,
• vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice,
• podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.

Pored navedenih dužnosti upravnik može da vrši i druge poslove po  nalogu skupštine stambene  zajednice.

12. Registracija stambene zajednice i podnošenje registracione prijave

Ko i kako podnosi prijavu za registraciju stambene zajednice?

Prijavu za upis u Registar stambene zajednice i upravnika podnosi upravnik stambene zajednice ili drugo lice  ovlašćeno  odlukom skupštine stambene zajednice (Obrazac prijave za  registraciju i spisak potrebne dokumentacije za registraciju videti OVDE (dokumenta.php).

Upravnik (ili drugo ovlašćeno lice) dužan je da u roku od 15 dana od  dana održavanja  prve sednice  skupštine stambene zajednice podnese prijavu za upis stambene  zajednice i upravnika ili da  registruje pravila vlasnika u  Registru stambenih zajednica. Ukoliko  dođe  do promene podataka koji su predmet registracije, upravnik je takođe dužan da u roku od 15 dana od  dana nastanka promene podnese  novu prijavu za promenu podataka.

Napomena: Po uspostavljanju rada Registra i Jedinstvene evidencije sve stambene zajednice dužne su da izvrše registraciju stambene zajednice u roku od šest meseci od dana početka rada Registra.

13. Finansijsko poslovanje stambene zajednice

Da  li  stambena  zajednica ostvaruje finansijski promet u svom poslovanju?

Stambena zajednica kao pravno lice, u skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, ostvaruje nansijski promet u poslovima poveravanja/organizovanja upravljanja i održavanja zgrade, kao i usled korišćenja delova zgrade od  strane trećih  lica  sa kojima  stambena zajednica sklapa ugovore. Stambena zajednica je u obavezi da ima poslovni račun u banci preko koga će se  evidentirati svi prihodi i rashodi stambene zajednice.

Ko raspolaže sredstvima stambene zajednice?

Sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice raspolaže upravnik ili  profesionalni upravnik,  a  na osnovu  odluke  skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice. Upravnik takođe vodi redovnu evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice.

–           Kome će dosadašnji blagajnik izvršiti primo-predaju blagajne i ostale nansijske dokumentacije i na  koji način će  to  obaviti i da li o tome moraju biti obavešteni vlasnici stanova?

Blagajnik će predati blagajnu i svu nansijsku dokumentaciju upravniku zgrade, koji ima obavezu da raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, a na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o  upravljanju sredstvima stambene  zajednice( član  50. stav 1. tačka 8)). Primo-predaja se može izvršiti nakon prve sednice skupštine, kojom prilikom će biti izabran upravnik, a detalji o samoj primo-predaji mogu biti dogovoreni na skupštini.

Da li je  upravnik dužan  da skupštini stambene  zajednice  podnosi izveštaj o finansijskom poslovanju? Upravnik ili profesionalni upravnik je dužan da skupštini stambene zajednice podnosi izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstava za realizaciju svake od aktivnosti.

Svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva od upravnika ili profesionalnog upravnika da mu se  omogući uvid  u stanje i promene  na tekućem računu stambene zajednice.

Da li stambena zajednica podleže propisima o računovodstvu? Odredbe Zakona o računovodstvu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2013), kojim se uređuje finansijsko poslovanje pravnih lica, ne odnose se na stambene zgrade (Čl. 4, stav 4), odnosno stambene zajednice, pa stoga stambena zajednica nema zakonsku obavezu  da  sastavlja i dostavlja nadležnom organu finansijski izveštaj o svom poslovanju.

14. Poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku

Kako skupština stambene zajednice poverava poslove upravljanja profesionalnom upravniku? Skupština stambene zajednica o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku donosi odluku  dvotrećinskom većinom, potom se obraća se organizatoru profesionalnog upravljanja i sa njim zaključuje ugovor o poveravanju  poslova  profesionalnog  upravljanja.Odluka o poveravanju poslova profesionalnom upravniku se može doneti i na osnovu pravila vlasnika posebnih delova.

Kako se određuje visina naknade za profesionalnu upravu? Visina naknade se određuje ugovorom a na osnovu ugovora između organizatora profesionalnog upravljanja i stambene zajednice.

Koje poslove obavlja profesionalni upravnik? Profesionalni upravnik vrši sve poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, a pored ovih poslova profesionalni upravnik obavlja i sledeće poslove:

• stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade,
• prima prijave kvarova ili drugih problema (nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji u zgradi)svakim danom  u  nedelji u periodu od 00-24 časa,
• na osnovu primljene prijave kvarova obaveštava nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera od nadležnog organa,
• evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo),
• obezbeđuje izvršenje radova na hitnim intervencijama,
• predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta na osnovu najmanje tri prikupljene ponude od lica koja se bave održavanjem zajedničkih delova zgrade i zemljišta.

.          predlaže skupštini stambene zajednice osiguranje zgrade.

15. Prinudna uprava

Šta je prinudna uprava i kada se ona uvodi? Prinudna uprava za stambene zgrade predstavlja poveravanje poslova upravljanja profesionalnom upravniku od strane nadležne lokalne samouprave, u slučajevima kada prijava za upis stambene zajednice u Registar stambene zajednice nije podneta od strane upravnika ilidrugog ovlašćenog lica u zakonom propisanom roku  i kada  po isteku ili prestanku  mandata  upravnika, iz bilo  kog  razloga, nije  izabran  novi upravnik stambene zajednice.

Kako se pokreće postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici?

Postupak uvođenja prinudne uprave stambenoj zajednici pokreće se podnošenjem  prijave nadležnog  inspektora ili vlasnika  posebnog dela, nakon čega nadležna opštinska uprava rešenjem imenuje profesionalnog upravnika sa liste koja se vodi u registru profesionalnih upravnika. Protiv rešenja o imenovanju profesionalnog upravnika se može izjaviti žalba opštinskom, odnosno gradskom veću nadležne jedinice lokalne samouprave u roku od osam dana od dana dostavljanja rešenja.

Do kada traje prinudna uprava? Postavljeni profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja u okviru prinudne uprave sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.

Kako se određuje visina naknade za profesionalnog upravnika prilikom prinudne uprave? Visina naknade za profesionalnog upravnika u slučaju prinudne uprave određuje se odlukom jedinice lokalne samouprave.